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 对海盐房产形势的看法(海论网友)

 

  2008-1-13 20:33:39 浏览:8067 来源:海论网友(sky2006)  

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本贴子由网友 sky2006 发布,所持观点仅代表网友观点,不代表本站观点

摘录源论坛网址:http://bbs.okhy.com/ShowPost.asp?id=7428

 

  前面发过一些海盐房产的帖子,但是很零碎,有朋友认为没有结论。现在形势趋于明朗,就谈谈自己的看法。

  资本逐利的方式主要有两种:在供应不足的情况下,会囤积居奇,依靠商品的涨价来获取利润,类似于古玩、邮票市场;在供应充足的情况下,会加快资金→商品→资金的流动速度来获取利润,卖衣服、卖电视机等绝大部分生意就是这样的做法。

  在房产市场也存在着这样的情况。

  一、住房供应量不足的时期,房产商会“捂盘惜售”,“捂盘待涨”。任志强认为是住房供应量的不足导致了房产商的“捂盘惜售”,他说过这样一段话:“捂盘惜售”是有一个市场规律的,供求关系决定的,如果捂了,把涨价涨的部分比利息高得多得多,才值得去冒这个风险。”任志强虽然不太受人欢迎,但是他说的却是实话。在供应量不足的情况下,房子的涨价是可以预期的。房产商可以放慢销售速度,等着涨价。而且房子的供应量是有滞后期的,今年供应的土地,最快明年才能建成房子,所以房产商可以判断出哪些时段供应量较少,适合“捂盘惜售”,“捂盘待涨”。“捂盘惜售”,“捂盘待涨”说到底是资本的逐利性、利益最大化。

  二、住房供应量充足的时期,房产商不会“捂盘惜售”,而采取加快资金流动的方式获取更多的利润。早期物资供应紧张的情况下,有人去囤彩电、冰箱、酱油、火柴。现在谁还会去干这事呢?因为供应量充足,价格的上升空间几乎已经封死,甚至有下跌的可能,囤积的风险太大,谁囤谁死。同样,在一个房子供应量充足的时代,房产商也会面临着同样的问题:房价的上升空间几乎没有,甚至会下跌。这时候,房产商就会以正常甚至较快的速度销售房子。因为:1、囤房是有成本的,即使100%是房产商的自有资金。2、可以加速资金回笼,进行下一轮开发,去赚更多的钱;3、规避房价不涨或下跌的风险。说到底还是资本的逐利性、利益最大化。以地产老大万科为代表的“快进快出”的模式,也许是非常正确的。

  总之,在房价上涨时,可以靠房价自然上涨获利,房价不上涨时,可以靠加快开发来获利。这其实就回到正常的做生意的轨道上来:加快销售、加快资金回笼、进行再投资、再销售…..。资本永远是精明的,一条路走不通,会有第二、第三条路。

  我们再来看海盐的情况。根据《海盐县县城房地产发展规划》,海盐2006---2010年将供应279万面积的住房,除掉经济使用房和安置房等,商品房供应量至少有205万平米。而海盐的年销售量有多少呢?根据政府网的销售备案记录,06年约为18万平米,07年上半年为6.6万平米。如果以0618万平米的销售量算,到2010年底将会囤下115万平米的房子,以每套100平米计算(这些房子90平米以下居多),至少有1万套房子待售,这将是一个非常巨大的数字。以063000多元的高位,想完成如此高的销售量完全是“不可能的任务”----起码销售量翻一番才有可能。

  另外,建设政策性住房17.4万平方米(经济适用房16万平方米,廉租房1.4万平方米),也将分流一部分购房者。经济适用房16万平方米,是什么概念呢?几乎是06年全年商品房的销售面积,如果以每套80平米算(现在经济适用房在85—65平米之间),起码有2000套,则大于06年全年商品房的销售套数。经济适用房对房价有一定的稳定作用,大家回忆一下就会发现,02年之前还在建造经济适用房,02年之后就不建造了(直到06年),而房价也正是在那几年突飞猛进的。而且,新的经济适用房申购规则要比以前严格,只能卖给没有买过房子或面积很小的人,虽然不乏漏洞,但是比以前好多了,可以分流掉一大批真正的购房人,使他们不进入商品房市场。同时,建设动迁安置住房有56.03万平方米,按照“惯例”,这些拆迁房会有一小部分流入市场。

  显然,房产市场将进入供应远大需求的时代。当然这种供大于求的情况是相对的,上面提过,18万平米的年销售量(购买力)是相对于3000多的价格的,价格每下调一次,就会释放一定的购买力。但是也很难说在哪个价位上可以达到供需平衡,这取决于买卖双方的搏奕。还有一种观点:中小户型的房子,总价低了,销售会更多。但是对总的销售面积的增多是很有限甚至没有帮助的,举个不恰当的例子,原来卖2130平米的房,现在要卖390平米的房,销售量增加50%才能达到原来状况。房产商多年来不愿多造小户型,也是考虑到卖大房子比卖小房子更有效益。

  那么,能不能回到老路上,干脆把房子囤起来,死不降价,熬它3年,等待涨价。老的房产项目完全有这个实力,前段时间赚得够多了。但是还是那点,资本是追求利润和回报率的。一个项目如果有30%的回报,拖它3年,每年就只有10%的回报了。资本是要不断追求利润的,赚了钱还要赚钱,钱滚钱才是王道。更重要的是,土地在源源不断地推出,房子越来越多,房价上升的空间被封死了。囤房的成本大于获得的收益,还要冒下跌的风险。

  所以,产生的结果可能是“有限的降价”。一个行业发展之初,往往求大于供,利润丰厚,随着供求平衡甚至供大于求,利润会大幅下降,最后到“跑量”的地步,即使是跑量,也还有一定的利润,当然相对于先前就缩水很多了。真正的“血拼”、“跳楼价”是自杀,除非不想混了。房子也一样,成本决定了它的降价底线。房子的成本是多少,其实很难计算,除非房产商本人。下面就其成本最大的土地费用和建安费用作一个探讨(仅是探讨):例如最近拍卖的一块地,成交价是1915/平米,规定容积率是1.3---1.8。那么土地成本可以控制在1915/1.8=1063/平米。实际未必达到1.8的容积率,但是考虑到商铺的销售价格高于住宅,1平米的商铺大约可以卖1.5平米住宅的价格,等于多造了房子,多利用了面积,实际土地成本是可以控制到这个价格的;建安费用参照海盐建设工程网天鸿和南塘最近招标的两个工程,分别是793/平米和808/平米,可以推知建安费用在800/平米(高层约1000/平米,但是高层的容积率要高很多,整体成本不一定高)。还有另外一些费用,每个地区收取的都不一样,分摊到每个平米应该不多(大家可以回忆一下有些配套完善的小区原来的售价也只在1000多,再剔除地价、建安费用、销售利润)。房产商也可以通过提高容积率来稀释每平米的土地价格。像海盐某个楼盘,拿地时每平米近5000,但它全是高层,容积率很高,现在的房子也是4000多到5000多。所以在上面的例子中,成本控制在2000多点完全是可能的。

  基于以上内容,将来房价走势肯定往下,但是具体价位很难预测,估计会是:

  12000多的经济适用房,3000左右的商品房,4000左右的所谓“高档房”。不排除有瞬时下挫的可能(经济适用房除外)。排屋稀缺,继续高位运行。事实上,一个成熟的房产市场,价格是有一个梯度的,大家可以参考周边的城市。

  207年肯定不是购房的好时机,只能是高位接盘。有些房产项目,尤其是新的,可能采取高位快速出货的方法,需要警惕。因为新的成本高,耗不起,不比那些从1000元卖到3000元的老房产项目,他们的成本很低。房子供应有滞后性,07年供应的土地08年才能建成房子,好在海盐似乎可以刚开工就可以预售的。

  308年底或09年初应该是购房的好时机,0708年出让的土地,将会在那时形成销售高峰,并且一直持续,压力很大,价格的下挫可能就是从那个点上开始的。但是也不排除抢时间出货导致“撞车”提前到来。

  一点想法:有房和无房不是对立的。把握形势,有房者可以使自己的财富最大化,购房者也可以使自己的财富最大化(省钱就是赚钱)。仔细观察,独立思考,不恐惧、不急躁,无论是在股市还是房市都是很重要的。房子将大量上市也不是秘密,偶然的机会听到政府机关的人员也在说起08年会有多少多少房子上市(当然这不是本文的论据)。不过买房的人估计很少上海论,呵呵。

  写之前发现又有一块地要拍卖,加上上半年的39万平米建设面积,建设面积(不是土地面积)应该快接近50万平米了,对比06年全年仅8万多的建设面积,确实大有改观。06年的8万平米真是作孽啊,难道是掩护某些人高位出货(拉高出货?)http://www.hyztb.gov.cn/jpm/portal?action=infoDetailAction&eventSubmit_doInfodetailcqjy=doInfodetailcqjy&id=2000

  说明:

  1、以上只讨论武原镇的情况,不包括乡镇。

  2、以上数据全部出自公开的网站,可参考以下面所列,关心房子的朋友也可以从中获取信息:

1、县城房地产发展规划(2006-2010

http://www.hybbs.com/dispbbs.asp?BoardID=78&ID=33766&replyID=&skin=1

2、海盐推出10宗地块770多亩土地,将缓解县城住房供需紧张矛盾

http://www.hybbs.com/dispbbs.asp?BoardID=78&ID=38132&replyID=&skin=1

3、海盐努力实现居民住房供需平衡,房产建设面积数倍增加

http://www.hybbs.com/dispbbs.asp?BoardID=77&ID=41609&replyID=&skin=1

4、海盐政府网

http://www.haiyan.cn/portal/

5、海盐招投标采购信息网(土地、建设工程等)

http://www.hyztb.gov.cn/jpm/portal/media-type/html/user/guest/page/default.psml/js_pane/P-102df1aaa94-10000

6、建设工程网:

http://www.hyctc.com/

 

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